19. 1. 2024
Od počátku ledna letošního roku vstoupil v platnost nový stavební zákon. Novela, která se v politických i realitních kruzích diskutovala několik let, slibuje hlavně zrychlení a zjednodušení povolování staveb.
Rozsáhlá změna však přímo nezasáhne pouze ty, kteří se chystají začít s výstavbou vlastní nemovitosti, zákon upravuje dílčí pravidla i pro stávající vlastníky nemovitostí a jejich případné nástupce.
Příkladem je schválená úprava, která nově stavebním úřadům umožňuje vlastníkům nemovitostí ukládat pokuty za neaktuální nebo neexistující projektovou dokumentaci.
Stavební projektová dokumentace
- Jde o soubor materiálů, které do detailu popisují veškeré informace pro realizaci stavebního projektu.
- Tato dokumentace slouží jako komunikační nástroj mezi investorem, projektanty, stavebními firmami a dalšími zainteresovanými stranami.
- Jejím hlavním cílem je poskytnout kompletní informace pro výstavbu stavby.
- Materiály mohou být v tištěné, ale i elektronické podobě. Součástí jsou studie, dokumenty k územnímu rozhodnutí, stavební povolení, atd.
Změna pravidel
„Od 1. 1. 2024 nový Stavební zákon nestanoví povinnost předat projektovou dokumentaci novému vlastníku, jak tomu bylo dosud. Stanoví však i nadále povinnost každého vlastníka stavby uchovávat stavební dokumentaci v podobě odpovídající jejímu aktuálnímu stavu. Nově za její neexistenci mohou stavební úřady ukládat sankci až 400 tisíc korun,“ vysvětlila Marie Ratajová, specialistka na realitní právo z ABES.
V praxi tedy prodávající nemusí novému majiteli nemovitosti aktuální projektovou dokumentaci při prodeji předat, ale v okamžiku, kdy se kupující stává novým majitelem a tyto dokumenty nemá, hrozí mu statisícová pokuta.
Podle zkušeností Asociace inspektorů nemovitostí právě projektová dokumentace chybí nebo neodpovídá aktuálnímu stavu nemovitosti ve velkém množství případů.
„S takovou situací se setkáváme takřka denně. Problém se týká zejména starých rodinných domů, kde proběhla rozsáhlejší rekonstrukce, například vestavba podkroví. Úpravy ale proběhly bez jakéhokoliv ohlášení. Dokumentace tedy samozřejmě není aktuální a úpravy nelze dohledat ani na stavebních úřadech,“ vysvětluje stavební inspektor Petr Vencl z pražského DekProjektu.
Problém neaktuálních dokumentů ke stavbě se podle Evy Kuzmové, právní poradkyně České komory autorizovaných inženýrů a techniků činných ve výstavbě (ČKAIT), pohybuje hned ve dvou rovinách.
„Taková situace může představovat problém pro řádnou ochranu veřejných zájmů, tedy z hlediska ochrany bezpečnosti, života a zdraví osob či zvířat, životního prostředí, sousedních staveb apod.,“ uvedla právní poradkyně.
Problém však nastává i v případě, kdy se stavebník chystá řešit nějaké další stavební úpravy. „Vždy se při řešení těchto věcí a zpracování další dokumentace vychází z původní dokumentace ověřené stavebním úřadem,“ upřesnila Eva Kuzmová z ČKAIT.
Realitní poradna SZ Byznys
Podle Marie Ratajové, specialistky na realitní právo ze společnosti ABES, může problémy očekávat nejen nový majitel, ale při prodeji také původní vlastník.
„Problémy lze očekávat také při prodeji stavby, kdy kupující může považovat neexistenci dokumentace za právní vadu a požadovat po prodávajícím pořízení dokumentace nebo slevu z kupní ceny,“ doplnila Marie Ratajová pro SZ Byznys.
Navzdory novým pravidlům, která jsou od letošního ledna v rámci novely stavebního zákona uplatňována, by však podle Michala Flachse, tiskového mluvčího Asociace inspektorů nemovitostí, měli klienti při koupi domu nebo bytu projektovou dokumentaci vyžadovat.
„To samé platí pro realitní makléře. Je vždy dobré vědět, co se prodává,“ uvedl mluvčí asociace.
Alternativou legislativy by podle Kuzmové mohlo být povinnost původního vlastníka předat dokumentaci novému vlastníkovi ošetřit ve smlouvě, kterou dochází k převodu vlastnického práva.
„Ve smlouvě by měly být i uvedeny sankce v případě nesplnění této povinnosti,“ dodává právní poradkyně ČKAIT.
Jak to mají v SVJ
Ještě složitější situaci mohou v tomto ohledu řešit noví majitelé nemovitosti v bytových domech, kde je povinnost uchovávat dokumentaci přenesena na Společenství vlastníků jednotek (SVJ).
„Situaci, kdy majiteli bytu v domě s SVJ chyběla projektová dokumentace, jsme řešili nedávno. Ozval se nám vlastník bytu, který ho koupil na okraji Prahy. Trápili ho v něm plísně, které začaly vznikat v důsledku nedávné rekonstrukce, která proběhla ještě před prodejem bytu,“ popisuje Petr Vencl, stavební inspektor.
„K řešení a zhodnocení stavu jsme potřebovali stavební dokumentaci, jenže vlastník bytu neměl k dispozici vůbec nic,“ pokračoval.
Variantou podle slov inspektora bylo oslovit předsedu jejich SVJ, který byl současně také vlastníkem celého bytového domu, a byl tak jedinou osobou, které má stavební úřad povinnost nechat nahlédnout do stavebních dokumentů.
„Ani tato varianta se nezdařila. Zůstaly dostupné pouze původní dokumenty před rekonstrukcí. Došlo přitom ke změně dispozic bytu i přistavení balkonu,“ dodává Vencl.
„Kupující pak v situaci, kdy koupí byt a SVJ nemá aktuální stavební dokumentaci, nemá možnost požadovat řešení na prodávajícím, ale pouze na SVJ,“ vysvětlila Marie Ratajová z ABES.
Zůstává otázka, jaké kroky podniknout, pokud se dokumentace nedochovala nebo není v náležitém stavu. Podle Evy Kuzmové, právní poradkyně ČKAIT, musí vlastník nemovitosti pořídit takzvaný pasport stavby, tedy dokumentaci stávajícího stavu stavby.
„To platí pro případ, kdy konkrétní stavba byla povolena, pouze se nedochovala její dokumentace, či stavba ke svému provedení povolení podle právních předpisů platných v době provedení stavby nevyžadovala. O těchto skutečnostech se vlastník stavby může informovat na stavebním úřadě,“ dodává expertka ČKAIT.
Rady pro kupce nemovitostí.
- 1. Nespoléhejte na vlastní úsudek ani intuici. Před koupí si zaplaťte stavaře, který posoudí technický stav nemovitosti. Může vám odhadnout i náklady, které budete muset vynaložit na nutné úpravy. Vydáte řádově tisícovky, ušetřit můžete statisíce i miliony.
- 2. Nespoléhejte na realitní kancelář. Makléř je povinen informovat vás o vadách plynoucích ze zápisu v katastru nemovitostí, pokud o nich ví nebo má vědět. Případně má upozornit na zjevné vady. Skryté technické vady či podvodné jednání ale nemá ani realitka šanci odhalit.
- 3. Pokud špatně nakoupíte, snažte se předejít soudnímu sporu a dosáhnout dohody o narovnání s prodávajícím. Vymoci spravedlnost u soudu je vždy náročné na čas a peníze.
- 4. Pokud kupujete novostavbu, zkontrolujte si přímo na příslušném stavebním úřadě, zda je řádně zkolaudována a zda stavba proběhla v souladu se stavebním zákonem.
- 5. Při koupi rekonstruovaného staršího domu se zajímejte o to, jak byla přestavba provedena a zda nemohly být porušeny technické normy.
Zdroj - Seznam právy.
Autor: Realitní Poradna
V realitách jsem od roku 2012. I mé předchozí pracovní aktivity byly spojené s úctou a profesionálním přístupem ke klientům.
Jako realitní makléř s využitím umělé inteligence je pro mě prioritou také bezpečnost a spolehlivost prodeje nemovitostí. S pomocí moderních technologií a pečlivého ověřování potenciálních kupujících, se zaručuji, že každý prodej probíhá bezpečně a s minimálním rizikem.
Díky umělé inteligenci a online nástrojům dokážu provádět důkladné kontroly kupujících, včetně ověřování jejich identity a finanční situace. Tím zajišťuji, že se naše transakce odehrávají s důvěryhodnými a seriózními zájemci.
Práce realitního makléře mě skutečně baví a snažím se ji odvádět na špičkové úrovni.
Svým klientům vytvářím internetové stránky jejich nemovitostí s vlastní adresou.
Nemovitosti lítám dronem. Drony nabízejí možnost ukázat vám svět z ptačí perspektivy a zachytit nádherné záběry z nevídaných úhlů.: Litame.eu
Využívám profesionálního fotografa, vytvářím video prohlídky nemovitostí, 3D půdorysy, pracuji na sociálních sítích... vše s jasným cílem. Prodat nemovitost za co nejvyšší cenu k plné spokojenosti.
Pro své klienty jsem přínosem. Nemovitosti dokáži prodávat aukčním způsobem.
Aukční server.:
Prodejzavíc.eu
Proč vznikly tyto stránky?
Abych zde prezentoval, že když dva dělají totéž, nikdy to není totéž. Je všeobecně známo, že rozdíl mezi makléři je řekněme nemalý.
Za každým prodejem nemovitosti se totiž skrývá lidský příběh. A to je důvod, proč by nikdo neměl tak důležitý životní krok podceňovat. Ani prodávající, ani makléř.
Záleží mi na odvedení špičkové práce a na spokojenosti klienta. A dbám na svém dobrém jménu a pověsti. Za mě pak hovoří reference spokojených klientů.
Baví mě reality, je to o výzvách. :)
Pokud budete mít zájem využít mé služby při prodeji vaši nemovitosti.
Stačí vyplnit kontaktní formulář, nebo mi zavolejte, moje telefonní číslo je 603 433 890
Pokud Vás má práce zaujala, zvu Vás na kávu.